上海的商务格局正在发生变化。

　　策源机构报告显示，今年前11个月上海新增销售型办公物业109.39万平方米，同比下降32.53%。供应大幅下跌导致供求关系逆转，办公物业供不应求。戴德梁行称，浦西、浦东的甲级写字楼供应正在拉开距离，未来12个月预计有117万平方米甲级写字楼上市，其中浦西只有30多万平方米。

　　实际上，由于浦西传统CBD地区大多已无地可供，那些以往处于甲级办公楼市场边缘的地区也开始成为甲级办公楼的供应地。中原地产认为，随着城市化进程的推进，写字楼市场外围化趋势日趋明显，目前除内环以外区域的成交面积占到总量的62%，尤其是中环沿线区域，立体交通网络便捷、配套条件不断完善，成交增长迅速，占到总量的40%。

　　中原地产办公楼部分析师张娟表示，“一些甲写字楼由于设备更新速度缓慢，办公品质急剧下降，已经不再被市场认可为甲级写字楼。新楼的出现，将直接抢走他们的租户。”这一现象已经在一些CBD区域出现苗头，个别甲级写字楼因为高品质新甲级写字楼的供应而不得不降低租价。

　　甲级写字楼供应区域外围化，将改变上海商务格局。《东方置业》了解发现，北区多个板块的写字楼市场正以前所未有的速度发展。从11月销售型写字楼供求状况来看，除浦东新区供应面积处于绝对优势之外，浦西写字楼供应面积主要集中在北区的杨浦、虹口和闸北。

　　据有关专家分析，随着上海的发展，未来3-8年内，中心商业区人口相当一部分将迁移至北部地区。中原研究咨询部经理马冀认为，内环的商办土地正处于梳理阶段，还没释放出来。因此，写字楼市场供应有外围化的趋势，但需要一定时间。

　　马冀分析，“知识杨浦”大学林立，以创智坊这一综合型的项目为辐射点，能够带动周边的甲级写字楼市场。目前板块内基本上还是以前期的乙级写字楼为主，随着现代高科技企业的入驻，西门子从浦东转到杨浦之后，肯定会带来一定的标杆性作用。而虹口、闸北处在环线附近，交通相对便捷，那里的准甲级写字楼更适合中小型企业。

　　杨浦·五角场

　　知识经济办公区崛起

　　杨浦作为上海的老工业区，留在人们记忆中是陈旧偏僻的印象。随着轨道交通M8号线的试运营，杨浦区到达市中心的时间迅速缩短，越来越多的目光汇聚杨浦。

　　统计数据显示，明年浦西办公楼供应量急剧萎缩，杨浦这块尚未被热炒的办公楼市场已成为各界关注的焦点。

　　随着世博会时代的到来，人们越来越关注生态办公、科学办公，杨浦区大量的绿地河流营造的优美生态环境，以复旦、同济、财大等知名高等学府为代表形成的大学城悠远的人文气息，为办公楼市场注入一股不同凡响的新动力，五角场板块、黄兴板块就是其中的典型代表。

　　紧邻内环办公楼受宠

　　在黄兴板块与五角场板块交界处的楼盘，由于紧邻内环高架，特别受到置业者热捧。

　　财富国际广场企划总监叶文刚对《东方置业》表示：“办公楼与普通住宅不同，能否迅速通达各处是企业日后能否快速发展的重要因素之一。因此紧邻内环与杨浦大桥的项目通常更受企业用户的青睐。”

　　近年来，自控江路至五角场“旦”字中心的黄兴路段建造了许多办公楼，这些楼盘依托内环高架便捷的交通优势已被外界广泛关注。叶文刚认为：“目前，在此路段的办公楼已基本售罄，随着这些办公楼的正式启用，将在此地区形成规模效应，五角场城市副中心的范围将在商业核心区域外再次拓展。一些新兴5A高档商务办公楼甚至配备了直升机停机坪，杨浦区成为高端知识商务办公区指日可待。”

　　地铁生态办公备受瞩目

　　杨浦区地处上海市的东北角，由于是老工业区，也是一些大型集装箱车辆通往客运车站以及码头的必经区域，杨浦区的交通状况一直不容乐观。近年来随着内环、中环的通车，情势已大有改观。轨道交通M8号横穿杨浦，无疑为整个杨浦的交通疏通了一条大动脉。

　　天地行房地产营销有限公司华东区事业总部人士表示：“目前，市中心的交通状况不容乐观，特别是上下班高峰时期，人们纷纷涌向中心区，在交通上花费的时间成本更高昂。

　　因此，很多企业和集团公司反而将视线转向了杨浦区，一是因为其房价及办公成本远低于市中心CBD，二是因为可以避开繁忙的交通高峰。特别是轨道交通M8号线通车以后，公司员工出行也有了最有力量的交通保障。所以越来越多置业者开始瞄准杨浦办公商务楼市场。”

　　同时由于杨浦区绿化覆盖率较高，许多办公楼紧邻大型绿地。如黄兴公园对面，一期销售情况良好的白玉兰环保广场项目，其置业者纷纷对《东方置业》表示，“看中的就是轨道交通的便捷，以及生态办公的优美环境。”